TERRA FRANCE EXPERTISE – VOTRE EXPERT IMMOBILIER AGRÉÉ SUR LOUVIERS

Notre cabinet d’Expertise vous propose ses services et son assistance dans le domaine de l’expertise en valeur vénale des biens et droits immobilier, médiation/arbitrage, urbanisme, habitation et commercial. Nos clients sont des clients particuliers, publiques et institutionnels, aussi bien françaisqu’ internationaux.

Pour tous vos besoins en expertises ou médiations immobilières – UN SEUL INTERLOCUTEUR

Grâce à son statut d’expert immobilier agréé mais aussi d’expert judiciaire civil et de médiateur, Terra France Expertise peut vous fournir une multitude de services avec un interlocuteur UNIQUE. De plus, en raison de nos compétences, nous pouvons assurer ces services à une clientèle française aussi bien qu ‘internationale de particuliers ou de professionnels (nous parlons en effet 4 langues : français, anglais, néerlandais et allemand)

L’évaluation immobilière consiste à définir le prix « le plus juste » pour vendre le bien d’habitation dans les meilleurs délais et au meilleur prix.

L’expertise consiste à apprécier la valeur vénale (afin de calculer les droits de succession ou l’ISF) ou locative d’un bien, en fonction de paramètres financiers, techniques, juridiques, etc.

Sachant qu’en recourant à l’expertise par un expert immobilier, le fisc a souvent tendance à se ranger à la valeur déterminée par ses soins.

 EXPERTISE IMMOBILIÈRE ET AVIS DE VALEUR – QUELLE EST LA DIFFÉRENCE?

En fait, seuls les experts immobiliers ont l’habilitation à évaluer les biens immobiliers dans le cadre d’un partage, d’une donation, d’une déclaration ISF ou de succession, d’une liquidation de communauté, d’une garantie hypothécaire ou encore d’un dossier contentieux ou judiciaire.

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Selon la charte de l’expertise en évaluation immobilière, il existe quatre grandes familles de méthodes d’évaluation de biens immobiliers :

LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DIRECTE AUSSI APPELÉE “MÉTHODE PAR LE MARCHÉ”

Cette méthode consiste à comparer le bien à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date de l’évaluation.

« La valeur vénale se définit comme le prix normal auquel un vendeur serai prêt à vendre son bien et auquel un acheteur, serai prêt à l’acquérir, sans que leur décision ne soit influencée par un besoin impératif ou un motif exceptionnel »

LA MÉTHODE PAR LE REVENU

Cette méthode consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour définir une valeur vénale.

LA MÉTHODE PAR LE COÛT DE REMPLACEMENT AUSSI APPELÉE “MÉTHODE DU COÛT DE LA CONSTRUCTION”

Cette méthode consiste à reconstituer le prix de revient du bien.

LES MÉTHODES DITES ‘PROFESSIONNELLES’

Ces méthodes s’appliquent à des catégories de biens immobiliers professionnels spécifiques

Il y a notamment la méthode dite du ‘bilan-promoteur’:  elle consiste à déterminer la valeur d’un terrain, ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en soustrayant le coût des travaux et autres frais liés à l’opération.

SOUS ÉVALUATION DE VALEUR IMMOBILIÈRE : L’EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION

L’exercice du droit de préemption est un danger majeur auquel peut faire face un propriétaire se satisfaisant d’une sous-estimation ou de pratiques archaïques et non indépendantes d’évaluation de valeur immobilière. En effet, même si vous n’avez pas de motivations frauduleuses, la commune en zone urbaine, ou la Safer en zone rurale, peuvent se porter acquéreur de votre bien au prix affiché. Et même si personne ne s’oppose à la vente de votre maison, ces droits de préemption peuvent s’exercer.

SOUS ÉVALUATION DE VALEUR IMMOBILIÈRE : LE POUVOIR DE L’ADMINISTRATION FISCALE

Même si le vendeur d’un bien immobilier a échappé à l’exercice du droit de préemption, il n’est pas totalement à l’abri ! L’administration fiscale peut vous réclamer le paiement de droits d’enregistrement sur la valeur réelle du bien, c’est-à-dire la valeur vénale immobilière. Elle peut aussi décider qu’il s’agit d’une donation déguisée et vous réclamer des droits de donation. Enfin, le fisc peut vous réclamer le paiement de l’impôt sur les plus-values, dans le cas d’une revente éventuelle, si le bénéfice d’un achat à moindre coût est visible instantannément. En outre, si le vendeur et/ou l’acquéreur sont assujettis à l’ISF, la sous-estimation du bien peut résulter en un redressement fiscal sur les trois dernières années, à l’exclusion de celle en cours.

SOUS ÉVALUATION DE VALEUR IMMOBILIÈRE : LE DÉSÉQUILIBRE DU PARTAGE

Une donation ou un partage de succession comprend non seulement des biens immobiliers mais aussi des valeurs mobilières. Sous-évaluer un bien peut avoir pour conséquence une inégalité entre les cohéritiers ou codonataires. Celui ou celle qui reçoit un portefeuille de valeurs sous-évaluées se retrouve désavantagé(e) et cela peut résulter dans des jalousies, voire même des conflits ouverts au sein de la famille.

DONATION, SUCCESSION, DÉCLARATION ISF : BIEN ÉVALUER SON PATRIMOINE IMMOBILIER

En sous-évaluant la valeur de votre maison ou appartement, vous risquez de subir un redressement fiscal, à la fois sur les frais de mutation, mais aussi au titre de l’ISF. Il peut s’exercer sur les trois années précédentes en plus de celle en cours et porter sur la valeur vénale du bien immobilier.

EVALUATION DE VALEUR IMMOBILIÈRE : OBTENEZ L’AVIS D’UN EXPERT INDÉPENDANT

Afin d’être fiable, l’estimation d’un bien immobilier doit apprécier la valeur à laquelle il peut être vendu sur le marché amiable à l’instant t. Elle doit aussi être le fait d’un expert immobilier indépendant et non d’un agent immobilier qui lui est juge et partie.

L’estimation d’un bien loué, peut être évaluée sur la base d’un taux de capitalisation du revenu, mais il peut faire l’objet d’une correction si le loyer est sous-évalué de manière évidente.

Les biens démembrés et indivis sont plus délicats à évaluer.

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CHAMP D’INTERVENTION POUR EXPERTISES IMMOBILIÈRES SUR LOUVIERS

Les compétences de notre cabinet couvrent tous les cas d’expertises immobilières mentionnés ci-après sur Louviers et environs:

TYPE DE SITUATIONS:
Expertises immobilières succession Louviers,
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BIENS IMMOBILIERS PAR TYPE INCLUS DANS NOS COMPÉTENCE D’EXPERTISES SUR 27400 LOUVIERS

Notre équipe d’experts peut réaliser des expertises immobilières en valeur vénale sur les types de biens suivants:

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